Column コラム

プロがこっそり裏技を伝授! コスパ最高の中古マンション物件の探し方

リフォームライフプランリノベーション

 

リノベーションをして、自分好みの暮らしを実現させる。

そう目標を立てたら、中古マンション選びのスタートです。

暮らしやすいエリアで、満足できる広さ、安全性と居住性を兼ね備えた、

理想の中古マンションを、リーズナブルに手にいれるためにはコツがあります。

今回は、コスパ最高の中古マンションを買うコツを専門家が伝授します!

 

 

まずはおさらい!中古マンションの選び方

 

こんにちは、ライターのSHIHOです。

マイホーム探し中のわが家ですが、都内で中古マンションを買って、リノベーションをするという方向性に、落ち着きつつあります。

 

だって、やっぱり都会暮らしには、中古マンションを購入し、リノベーションするのが、理想のマイホームを手に入れる近道だと思うんですよね!

 

中古マンションのリノベーションという方法を決めたら、いよいよ中古マンション選びという行程に入ることになります。

 

コソダテリノベでは、中古マンションの賢い選び方について、いくつかコラムを掲載しています。

 

・最新中古マンション情報

・価格相場の調べ方

・内見でチェックするポイント

などなど・・・

 

わかりやすくまとめてありますので、ぜひ参考になさってくださいね。

 

【子育て世代に最適なリノベーション向き中古マンションの選び方】

その1~リノベのメリットとデメリット
その2〜物件情報編〜
その3~相場の調べ方
その4〜内見編〜

その5〜続・内見編〜

さて、今回は、いよいよ「この物件を買おう!」と思ったときに、もっと安く手に入れる方法はあるのかどうか、について調べてみたいと思います。

 

教えてくれるのは、コソダテリノベの小野雅司さんです。

 

本当にその物件でいいの? 迷ったらチェック!

 

SHIHO:小野さん、リノベーションを前提とした中古マンション選びですが、きちんと内見をして、管理状況も確認することが大切なんですよね。

 

小野:そうですね。チェック項目をまとめてみましょう。

 

中古マンション、まずはここをチェック!

 

  1. エリアの周辺環境は大丈夫?
  2. 家族の生活スタイルに合った場所かどうか?
  3. 日当りはいい?
  4. 眺望はいい?
  5. 将来的に近くに高層物が建つなどの計画はないか?
  6. 騒音・悪臭はない?
  7. 夕方から夜にかけての周辺状況も確認をしたか?
  8. 防犯性、安全性は大丈夫?
  9. バルコニーの手すりは安全か?
  10. 住人用連絡ボードにたくさんの注意書きはないか?

 

特に重要視したい、管理状況をチェック!

 

共用部分の清掃状況

  1. エントランス
  2. エレベーター
  3. 階段
  4. 廊下
  5. 集合郵便受け
  6. ゴミ捨て場
  7. 駐輪場
  8. 駐車場

共用部分の管理状況

  1. 外壁のタイルや塗装の剥がれ、亀裂の状態はどうか?
  2. バルコニーなどにさびや亀裂がないか?
  3. ゴミ捨て場や駐輪場などに破損箇所はないか?
  4. 防犯カメラの有無と、運用状況は?

 

SHIHO:これから一生住むことになるかもしれない家ですからね。たくさん項目はありますが、きちんとチェックしておかなければいけないんですね。

 

小野:そうなんです。また、もしも、内見のときに可能なら営業マンや住んでいる人、管理人さんなどにヒアリングもできるといいですね。周辺で何か物騒な事件は起こっていないか。同じマンション内に困った人は住んでいないかどうか。

 

SHIHO:子育て世代には、そのあたりは特に気になるところですものね。なんだかガツガツ聞いて回るのも、失礼なのかな、なんて思ってしまいますが、そこは、自分と家族の安全のためですから、聞けるところはしっかり聞いておくようにします!

 

小野:それから、築年数についても、しっかり確認しておきましょう。コソダテリノベでは、建ってから10年以上経過した物件が狙い目とおすすめしていますが、かなり古い物件には、一定の注意が必要です。

 

ここは注意!築年数がたちすぎた物件

 

メリットの多い中古マンションですが、当然、デメリットもあります。

特に知っておいてほしいデメリットは2つ!

 

1.築年数がたちすぎると税金面での優遇が受けられなくなる

 

マンションの場合、住宅ローン減税の適用、登録免許税・不動産取得税の軽減は、「築25年以内かつ、登記簿面積50m²以上」などの条件があるのです。
 

ただし、多くの物件で「耐震基準適合証明書」という書類を取得した場合、新耐震基準の要件をクリアできます。クリアできれば、住宅ローン減税も適用になり、登録免許税・不動産取得税の軽減も受けられることになります。

 

2.古い物件は耐震性に要注意!

 

1981年(昭和56年)6月1日に施行された新耐震基準(昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物が該当)を満たしているかどうかを確認しましょう。

 

SHIHO:なるほど。かなり古ければ古いほど、値段は安いでしょうけど、購入するのにリスクがあるということなんですね。

 

小野:そうなんですね。一般の方では、どうしても抜けてしまう点がありますから、もしもリノベーションをすでに考えているなら、物件の内見にはその担当者を同行させるのが一番なんですよ。

 

 

必見!中古マンションをさらにリーズナブルに買う裏ワザ

 

SHIHO:やっぱり誰もが、いい物件を、より安く買いたいと思うものですよね。不動産のディスカウント事情について、知りたいです。新築マンションだと、ほとんど価格も決まっていて、値引きってできない雰囲気だと思うんですけど。

 

小野:売れ残りの一部屋みたいな場合は、新築マンションでもディスカウントのある場合もありますけどね。それを探していくのはちょっと難しいですね。かなり出会いの運にまかせることになります。

 

SHIHO:そうですよね。中古マンションならば、どうでしょう? 売り主や営業マンと交渉して、安くなることって多いんですか?

 

小野:こちらもケースバイケースですね。でも、新築マンションよりは交渉の余地があります。中古マンションをお得に買うために知っておきたいことを、まとめてみましょう。

 

 

仲介業者を味方に付ける

 

不動産物件を購入する上で、仲介業者との信頼関係は非常に大切です。一般的に、買いたいという気持ちを逆手に取られると、営業マンに高く買わされてしまうと考える人も多いのですが、世の中、そんなに悪い人ばかりではありません。

 

本当に買いたいんだという熱い気持ちが伝われば、営業マンも本気になってくれるはずです。

 

り主との値引き交渉は、営業マンにとってもリスクの高いもの。買い手の誠実さと本気さが伝わることで、このリスクを取ってくれることもあるのです。

 

本当にその物件を買いたいと決めたら、いくらなら絶対に買う、とはっきりとアピールしてみましょう。

 

「物件は本当に気に入って、どうしても欲しいです。でも、がんばっても予算オーバーです。@@@万円まで値引きをしてくれたら、必ず買うので、検討していただけませんか?」

 

「別の物件で他の人に買われちゃったんですが、実は最近@@@万円の住宅ローンの仮審査通ってます。この物件だと少し予算オーバーなので値引き交渉してもらえませんか?」

もちろん嘘は絶対にダメ!

家を探し始めたら初期の段階で住宅ローンの仮審査は受けましょう。

 

購入者が買いたいと言っても住宅ローンの審査で落ちて買えないパターンが実は多いんです。別の物件だとしても既に住宅ローンの仮審査が通っていることが分かれば、仲介業者も購入者の本気度が伝わります。

 

交渉が済んでから、購入をキャンセルしたり、あまりにも無茶な条件を付けたりすると、営業マンの顔をつぶしてしまうことにもなりかねませんから、気をつけましょう。

誠心誠意で売買をするという気持ちが共有できる営業マンとであれば、いい買い物ができるはずです。

また、物件は気に入っているものの、営業マンと相性が合わない時は、すぐに、担当を変更してもらいましょう。直接言う必要はなく、上席の方にお願いすればいいと思います。

 

売り主の状況を把握しておく

 

価格交渉を成功させるには、売主の情報を把握しておくのも手です。確かめたいのは、以下の2点。

  1. 売り出しをはじめてからどれくらいの期間がたっているか?
  2. 売り主は、物件の売却を急いでいるか?

時間がたっているのに、なかなか売れていない物件は、早く売却したいという気持ちになるものです。交渉の余地があると考えます。

また、さまざまな理由から、売り主は売却を急いでいることがあります。金銭的・時間的な余裕がないほど、早く買い手を見つけようと必死です。値引き交渉にも短時間で応じてもらえる可能性が高く、買い手としては好条件で物件を購入するチャンスなのです。

思い切った値段交渉ができるのも中古マンション購入の醍醐味です。相手の都合にもよりますが、数百万円単位で安くなることもあります。
 
中古マンションは、売主も個人がほとんど。交渉の額が大きすぎて、その後相手にされないなんてことにないように、金額は十分注意してください。営業マンと相談しながら、交渉を進めましょう。

 

物件の現況を材料に値引きを交渉する

建物や施設の現況から、交渉材料となるうる問題がないかを探ります。

 

リフォームやリノベーションの履歴はしっかりと確認しておきましょう。購入後、すぐに修理する必要がある場合、その分を値引きしてくれる可能性もあります。

 

 

住宅ローンの事前審査を済ませておけば、話は早い

 

値引き交渉をする前に、金融機関において、住宅ローンの事前審査を済ませておくと、交渉はスムーズになります。

事前審査に受かっていて「ローンを組める可能性が高い」買主には、より安心感を持てるもの。買い主の購入のモチベーションが高いことがアピールできます。

 

提示された値引きに応じれば「売買成立」というのなら、思い切った判断もしやすくなるでしょう。

 

 

SHIHO:中古マンションを安く買うには、とにかく物件を決めてからの本気度が大切という感じですね。

小野:ただ、本気になった物件が欠陥物件では意味がありませんから、事前の確認は慎重に、ですね。

SHIHO:不動産購入とリノベーションを両方わかっている人に、やっぱり物件選びからお手伝いしてもらえるといいなあ、と思っちゃいます。

小野:リノベーションが前提の場合は、それが一番安全で安心だと思います。リノベーションの専門知識がある人間と家づくりを進めることをおすすめしますね。

SHIHO:そうですね!いかに安く、いい物件を、自分好みに仕上げるか。うん、リノベーションを見据えた中古マンション選び、なんとなくわかってきました。

小野:物件探しが楽しみですね!

SHIHO:はい!

コラムニストプロフィール

SHIHO

SHIHO

愛知県出身、34歳。おいしいものとインテリアが大好き。5歳と3歳の息子を育てながら、ママライターとして活躍中。夫は36歳、都内の某メーカーに勤務。現在は神奈川県某市で3LDKの賃貸マンションに居住。上の子どもが小学生になる前に、どこかに(できれば都内に)家を買いたいと考え、絶賛リサーチ中!

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